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## Dossier FC — Wohnen, Mieten, Baukosten und Wohnungsangebot

Kernbefund: Deutschlands Wohnungsproblem ist zugleich ein Mengen-, Orts-, Preis- und Umsetzungsproblem. Der Wohnungsbestand wächst, aber 2025 fiel die Zahl der Fertigstellungen auf 206.600 Wohnungen. Genehmigungen erholten sich zwar, doch ein großer Teil genehmigter Projekte wird wegen Kosten, Finanzierung, Kapazität und Verfahren nicht schnell zu beziehbarem Wohnraum.

### Abgrenzung

Dieses Dossier behandelt Wohnungsangebot, Mieten, Eigentum, Baupreise, Genehmigungen, sozialen Wohnungsbau, Überbelegung und Wohnungslosigkeit. Energiekosten und Sanierung werden nur als Wohnkosten- bzw. Baukostenfaktor geführt; das Energiedossier bleibt dafür zuständig.

### Messbild

| Indikator | Befund | Einordnung |
|---|---:|---|
| Fertiggestellte Wohnungen 2025 | 206.600 | -18,0 % zum Vorjahr; niedrigster Stand seit 2012 |
| Genehmigte Wohnungen 2025 | 238.500 | +10,8 % zum Vorjahr, nach starkem Einbruch 2024 |
| Bauüberhang Ende 2025 | 760.700 Wohnungen | Davon 307.200 bereits im Bau |
| Dauer Genehmigung bis Fertigstellung | 27 Monate | Seit 2020 um sieben Monate gestiegen |
| Baupreise für Wohngebäude, Q4 2025 | +3,2 % zum Vorjahr | Baupreise 2010–2025 insgesamt +89 % |
| Häuserpreise 2025 | +3,2 % | Nach Rückgängen 2023/24 wieder gestiegen |
| Nettokaltmieten 2025 | +2,1 % | Bestandsmieten-Index, nicht Angebotsmieten bei Neuvermietung |
| Wohnkostenüberbelastung 2025 | 11,2 % der Bevölkerung | Über 40 % des verfügbaren Einkommens für Wohnen |
| Überbelegung 2025 | 11,7 % der Bevölkerung | In Städten 16,9 %, in ländlichen Gebieten 5,5 % |
| Sozialmietwohnungen Ende 2024 | rund 1,05 Mio. | -20.600 gegenüber 2023 |
| Untergebrachte Wohnungslose, Jan. 2025 | 474.700 | Erfasst keine Straßenobdachlosigkeit vollständig |

Quellen: [Destatis: Fertigstellungen](https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/05/PD26_174_31121.html), [Genehmigungen](https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/02/PD26_052_3111.html), [Baupreise](https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Baupreise-Immobilienpreisindex/_inhalt.html), [Wohnkosten](https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Wohnen/Tabellen/eurostat-anteil-ueberbelastung-wohnkosten-mz-silc.html), [Überbelegung](https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/05/PD26_N030_63.html).

### Teilprobleme

- Der Wohnungsneubau bricht schneller ein, als Genehmigungen neue Fertigstellungen nachliefern.
- Genehmigte Wohnungen sind kein verfügbarer Wohnraum; der Bauüberhang enthält Projekte in sehr unterschiedlichem Umsetzungsstatus.
- Die Abwicklungszeit von 27 Monaten erhöht Zins-, Preis- und Planungsrisiken.
- Baupreise steigen weiter, wenn auch langsamer als während des Schocks 2021–2023.
- Höhere Finanzierungskosten und Baukosten erschweren bezahlbaren Neubau besonders bei kleinen und mittleren Projekten.
- Der CPI für Nettokaltmieten unterschätzt die Zugangsprobleme vieler Wohnungssuchender, weil Bestandsmieten darin stark gewichtet sind.
- 11,2 % der Bevölkerung waren 2025 wohnkostenüberbelastet; bei armutsgefährdeten Menschen 35,0 %.
- Studierende mit eigener Haushaltsführung gaben 2024 durchschnittlich 53 % ihres Einkommens für Wohnkosten aus; 62 % galten als überbelastet. [Destatis](https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2025/08/PD25_N045_63.html)
- Deutschland ist ein Mietland: 53 % der Bevölkerung lebten 2024 zur Miete. [Eurostat](https://ec.europa.eu/eurostat/en/web/products-eurostat-news/w/ddn-20260205-1)
- Der Bestand gebundener Sozialmietwohnungen sinkt trotz wachsender Förderung weiterhin.
- Überbelegung und Wohnungslosigkeit sind sichtbare, aber methodisch unvollständige Indikatoren für mangelnden Zugang zu passendem Wohnraum.
- Leerstand löst die Knappheit nicht automatisch: 2022 waren nur rund 700.000 von 1,9 Mio. leerstehenden Wohnungen kurzfristig beziehbar.
- Das Problem ist räumlich ungleich: Überbelegung und Wohnkostenlast konzentrieren sich besonders in Städten, während Leerstand oft an anderen Orten liegt.
- Mietpreisbremse kann Mieten bei Neuvermietung in festgelegten Gebieten begrenzen, schafft aber keine zusätzlichen Wohnungen.
- Klimaschutz, Barrierefreiheit und Bauqualität sind notwendig, können aber ohne ausreichende Förderung und Standardisierung den Neubau verteuern oder verzögern.

### Entwicklung und regionale Einordnung

Nach rund 294.000 Fertigstellungen jährlich in den Jahren 2021 bis 2023 fiel der Wohnungsbau 2024 und 2025 deutlich zurück. Das frühere politische Ziel von 400.000 Wohnungen jährlich wurde damit klar verfehlt. [BMWSB](https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/topthemen/DE/rueckblick-2024/bauen.html)

Der nationale Bestand ist nicht klein: Ende 2025 gab es rund 43,95 Mio. Wohnungen beziehungsweise 574 Wohnungen je 1.000 Einwohner. Dennoch sind passende Wohnungen regional, preislich und größenbezogen ungleich verteilt. [Destatis](https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Wohnen/Tabellen/liste-wohnungsbestand.html)

Der Zensus 2022 meldete 1,9 Mio. leerstehende Wohnungen. Nur 38 % davon waren kurzfristig beziehbar; Leerstand liegt oft in Regionen, Gebäudetypen oder Zuständen, die nicht zur Nachfrage in Ballungsräumen passen. [Destatis](https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/Zensus2022-Pressemitteilungen/PM_zenus2022_46.html)

### Verantwortung und Entscheidungen

Der Bund bestimmt Mietrecht, Förderrahmen, Steuerregeln und Teile des Bauplanungsrechts. Länder steuern soziale Wohnraumförderung, Bauordnungen und die Gebiete der Mietpreisbremse. Kommunen verantworten Planung, Baulandmobilisierung, Genehmigung und Infrastruktur. Private, kommunale und genossenschaftliche Eigentümer entscheiden über Investitionen, Vermietung und Sanierung.

Der 2025 beschlossene „Bau-Turbo“ erleichtert Kommunen unter bestimmten Bedingungen Abweichungen vom Bauplanungsrecht. Seine Wirkung ist noch nicht messbar; er ersetzt weder Bauland, Finanzierung noch Baukapazität. [BMWSB](https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/pressemitteilungen/DE/2025/10/Bau-Turbo-umsetzungslabor.html)

### Soziale Wohnraumversorgung

2024 wurden 61.934 Wohneinheiten im sozialen Wohnungsbau gefördert. Das ist ein wichtiger Zuwachs bei Förderentscheidungen, aber nicht gleichbedeutend mit fertiggestellten, dauerhaft gebundenen Wohnungen. Gleichzeitig sank der Bestand gebundener Sozialmietwohnungen auf rund 1,05 Mio. [BMWSB](https://www.bmwsb.bund.de/DE/wohnen/foerderprogramme-bmwsb/foerderprogramme-wohnen/sozialer-wohnungsbau/kernergebnisse-swb-2024.pdf?__blob=publicationFile&v=2)

Der Bund stellte 2025 3,5 Mrd. € für soziale Wohnraumförderung bereit; das hilft, löst aber die Bindungsverluste und regionalen Angebotsengpässe nicht automatisch. [BMWSB](https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/pressemitteilungen/DE/2025/05/VV_sozialer_Wohnungsbau_2025.html?nn=44134)

### Direkte und indirekte Kosten

Direkte Belastungen sind Miete, Zinsen, Nebenkosten, Umzugskosten, Förderausgaben und Baupreise. Eine Gesamtsumme wäre unseriös, weil öffentliche Zuschüsse, private Ausgaben und Preiswirkungen nicht additiv sind.

Indirekt beeinträchtigt knapper Wohnraum Arbeitsmobilität, Bildungschancen, Familiengründung, Integration und kommunale Unterbringung. Überbelegung und Wohnungslosigkeit sind besonders gravierende Folgen. Die Zahl der untergebrachten wohnungslosen Menschen stieg auf 474.700; ein Teil des Anstiegs kann auf verbesserte Meldungen zurückgehen. [Destatis](https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Soziales/Wohnungslosigkeit/_inhalt.html)

### Faire Gegenargumente

- Die Genehmigungen stiegen 2025 wieder; die Angebotskrise ist nicht statisch.
- Der Wohnungsbestand wächst weiterhin, und die Wohnfläche je Einwohner stieg langfristig.
- Nicht jede hohe Miete ist Ergebnis eines Marktversagens: Lage, Qualität, Energiezustand und Wohnfläche unterscheiden sich stark.
- Mietpreisbremse kann Mietanstiege in ihrem Geltungsbereich bremsen, ist aber kein Ersatz für Angebotsausweitung; Neubauten bleiben ausgenommen, um Investitionsanreize zu erhalten. [BMJ](https://www.bmj.de/DE/themen/verbraucherschutz/kaufen_reisen_wohnen/mietpreisbremse/mietpreisbremse_node.html)
- Leerstand ist ein relevantes Potenzial, aber nicht vollständig und kurzfristig aktivierbar.

### Reformrichtungen

1. Bauüberhang öffentlich nach „in Bau“, finanzierungsbereit, blockiert und aufgegeben ausweisen.
2. Genehmigungen digitalisieren und mit verbindlichen Fristen, Personal und standardisierten Verfahren verbinden.
3. Sozialwohnungsförderung stärker an langfristige Bindungen, Belegungsrechte und regionale Bedarfe koppeln.
4. Nachverdichtung, Umnutzung und Aufstockung dort erleichtern, wo Infrastruktur und Nachfrage vorhanden sind.
5. Baukosten durch Standardisierung, serielles Bauen und verlässliche Förderregeln senken — ohne Sicherheits- und Qualitätsstandards zu unterlaufen.
6. Wohngeld und Mieterschutz gezielt mit Angebotsausbau verbinden.
7. Kommunale Bodenpolitik, Infrastrukturfinanzierung und Planungskapazität gemeinsam stärken.
8. Barrierefreiheit, Energieeffizienz und Lebenszykluskosten früh integrieren, statt Zielkonflikte in Einzelprojekten zu verschieben.

### Problemregister FC — DE-6301 bis DE-6350

- **DE-6301 — Rückgang der Fertigstellungen:** F: 206.600 Wohnungen 2025, -18 %; Schaden: Angebotslücke; P1.
- **DE-6302 — Genehmigungserholung:** F: 238.500 Genehmigungen, +10,8 %; Gegenpunkt: positive Vorlaufindikation; P2.
- **DE-6303 — Genehmigung ist keine Wohnung:** F/I: Bewilligung ersetzt weder Finanzierung noch Bau; Reform: Umsetzungsmonitoring; P1.
- **DE-6304 — Bauüberhang:** F: 760.700 Wohnungen Ende 2025; Lücke: Projektstatus nicht einheitlich sichtbar; P1.
- **DE-6305 — Nur Teil im Bau:** F: 307.200 Überhangwohnungen befanden sich im Bau; P1.
- **DE-6306 — Lange Abwicklung:** F: 27 Monate von Genehmigung bis Fertigstellung; Ursache: Verfahren, Kapazität, Finanzierung; P1.
- **DE-6307 — Weiter steigende Baupreise:** F: +3,2 % im Q4 2025; P1.
- **DE-6308 — Kumulierte Baupreissteigerung:** F: Wohngebäudepreise 2010–2025 +89 %; Schaden: Wirtschaftlichkeit; P1.
- **DE-6309 — Immobilienpreise ziehen wieder an:** F: Häuserpreise 2025 +3,2 %; Betroffene: Ersterwerber; P2.
- **DE-6310 — Finanzierungsrisiko:** I: höhere Zinsen und lange Bauzeit erhöhen Projektabbruchsrisiken; P1.
- **DE-6311 — Bestandsmiete versus Angebotsmiete:** F: CPI misst überwiegend Bestandsverträge; Lücke: Zugangsproblem neuer Mieter; P1.
- **DE-6312 — Nettokaltmieten steigen:** F: +2,1 % 2025; Gegenpunkt: unter Gesamtinflation; P2.
- **DE-6313 — Wohnkostenüberbelastung:** F: 11,2 % 2025 über 40 % Einkommensanteil; P1.
- **DE-6314 — Armutsgefährdete Haushalte:** F: 35,0 % wohnkostenüberbelastet; P1.
- **DE-6315 — Studierendenwohnen:** F: 53 % Wohnkostenanteil, 62 % überbelastet; P1.
- **DE-6316 — Auszubildendenwohnen:** F: 37 % überbelastet; Reform: gezieltes Junges-Wohnen-Angebot; P2.
- **DE-6317 — Mietmarktgewicht:** F: 53 % leben zur Miete; Schaden: hohe Bedeutung von Mietrecht und Angebot; P1.
- **DE-6318 — Zugang zu Neuvermietung:** I: Haushalte ohne Bestandsvertrag tragen Marktdruck überproportional; P1.
- **DE-6319 — Fehlende Angebotsmieten-Statistik:** I: keine voll harmonisierte amtliche Kleinraummessung; Reform: transparente Daten; P2.
- **DE-6320 — Mietpreisbremse:** F: höchstens +10 % über Vergleichsmiete in ausgewiesenen Gebieten; P2.
- **DE-6321 — Begrenzte Reichweite des Mietschutzes:** F: Länder bestimmen Gebiete, Neubauten sind weitgehend ausgenommen; P2.
- **DE-6322 — Mietschutz ohne Neubau:** I: Regulierung mindert Zugangskosten, schafft aber nicht selbst Angebot; P1.
- **DE-6323 — Sozialwohnungsbestand:** F: rund 1,05 Mio. gebundene Wohnungen Ende 2024; P1.
- **DE-6324 — Bindungsverluste:** F: -20.600 Sozialmietwohnungen 2024; P1.
- **DE-6325 — Fördermittel:** F: 3,5 Mrd. € Bundesmittel 2025; Gegenpunkt: deutliche Ausweitung; P2.
- **DE-6326 — Förderung ≠ Fertigstellung:** F/I: 61.934 Förderungen 2024 sind keine sofort verfügbaren Wohnungen; P1.
- **DE-6327 — Regionale Sozialwohnungsversorgung:** F/I: Länderbestände unterscheiden sich stark; Reform: Bedarfs- und Bindungsmonitor. P1.
- **DE-6328 — Untergebrachte Wohnungslosigkeit:** F: 474.700 Personen, Januar 2025; P1.
- **DE-6329 — Erfassungslücke Obdachlosigkeit:** F: Straßenobdachlosigkeit nicht vollständig in der Statistik; P1.
- **DE-6330 — Überbelegung:** F: 11,7 % der Bevölkerung 2025; P1.
- **DE-6331 — Stadt-Land-Gefälle:** F: 16,9 % überbelegt in Städten, 5,5 % ländlich; P1.
- **DE-6332 — Ungleiche Betroffenheit:** F: ausländische Erwachsene 30,8 %, deutsche 6,7 %; keine Aussage über Ursache oder individuelle Verantwortung; P1.
- **DE-6333 — Passungsproblem:** I: Wohnfläche national vorhanden, aber Haushaltsgröße, Lage und Preis passen oft nicht; P1.
- **DE-6334 — Barrierearmer Wohnraum:** Datenlücke: kein aktueller einheitlicher Bedarfs-/Bestandsabgleich; P2.
- **DE-6335 — Eigentumszugang:** I: Preise, Eigenkapital und Kreditkosten erschweren Ersterwerb; P2.
- **DE-6336 — Eigentumsförderung:** F: Bundesprogramme fördern Eigentum und Genossenschaften; Wirkung auf Gesamtangebot offen; P3.
- **DE-6337 — Wachsender Wohnungsbestand:** F: 43,95 Mio. Wohnungen Ende 2025; Gegenpunkt gegen nationale Pauschalknappheit; P2.
- **DE-6338 — Leerstand:** F: 1,9 Mio. Wohnungen im Zensus 2022 leer; P2.
- **DE-6339 — Kurzfristig nutzbarer Leerstand:** F: nur 38 % zeitnah beziehbar; P1.
- **DE-6340 — Alter und Zustand leerer Wohnungen:** F: alte Leerstände oft nicht kurzfristig nutzbar; P2.
- **DE-6341 — Räumliches Missverhältnis:** I: Leerstand und Nachfrage konzentrieren sich an unterschiedlichen Orten; P1.
- **DE-6342 — Bauland und Erschließung:** I: kommunale Planung und Infrastruktur beeinflussen Angebot; Datenlücke: Vergleichbarkeit; P2.
- **DE-6343 — Kommunale Genehmigungskapazität:** I: Personal und Verfahren bestimmen Realisierung; P1.
- **DE-6344 — Bau-Turbo:** F: neues Instrument seit 2025; Wirkung bisher nicht nachgewiesen; P2.
- **DE-6345 — Förderstetigkeit:** I: wechselnde Bedingungen erhöhen Investitionsunsicherheit; P1.
- **DE-6346 — Nachverdichtung und Umnutzung:** I: Potenzial vorhanden, aber konflikt- und genehmigungsintensiv; P2.
- **DE-6347 — Energie- und Sanierungsanforderungen:** I: langfristiger Nutzen, kurzfristige Kosten- und Zielkonflikte; P2.
- **DE-6348 — Mietregulierung und Investition:** I: Schutz- und Angebotswirkungen müssen getrennt evaluiert werden; P2.
- **DE-6349 — Wohnkostenmessung:** F: Methodik für Eigentümer 2023 verändert; Zeitvergleich eingeschränkt; P2.
- **DE-6350 — Fehlende Gesamtsteuerung:** I: Bund, Länder, Kommunen und Markt handeln mit geteilten Zuständigkeiten; Reform: gemeinsames Ziel- und Wirkungsmonitoring; P1.

Erforscht: Neubau, Genehmigungen, Bauüberhang, Preise, Mieten, Wohnkosten, Leerstand, sozialen Wohnungsbau, Überbelegung und Wohnungslosigkeit.  
Offen: regional harmonisierte Angebotsmieten, aktuelle Barrierefreiheitsdaten, Projektschicksale im Bauüberhang und Wirkungsanalysen des Bau-Turbos.  
Registerstand: **6.350 Einträge in 126 Dossiers**. Als nächster Kernblock folgt **Gesundheit, Pflege und Versorgungskapazität**.